Uma casa fechada, com o jardim crescendo desordenadamente e as contas de IPTU se acumulando na caixa de correio, enquanto os herdeiros discutem em um processo judicial que parece não ter fim. Esse é o retrato mais comum — e doloroso — da falta de planejamento sucessório no Brasil. O que muitos proprietários ignoram é que o patrimônio imobiliário, construído ao longo de décadas com esforço e economia, pode ser reduzido em até 20% ou 30% apenas com os custos de um inventário tradicional. O inventário não é apenas um processo burocrático; é um dreno financeiro. Entre honorários advocatícios, custas processuais e o temido ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), as famílias muitas vezes se veem obrigadas a vender um dos imóveis às pressas, abaixo do valor de mercado, apenas para custear a transferência dos demais. É a ironia do mercado imobiliário: você trabalha para deixar um legado, mas a falta de estratégia transforma esse legado em um fardo para quem fica. A mecânica da proteção patrimonial Existem caminhos técnicos que permitem que a transição ocorra de forma fluida, sem passar pelo gargalo do Judiciário. A ferramenta mais comentada entre investidores de grande porte, e que deveria ser acessível a qualquer família com mais de um imóvel, é a Holding Patrimonial. Imagine que, em vez de os imóveis estarem no CPF do patriarca ou da matriarca, eles pertencem a uma empresa (a holding). Os herdeiros tornam-se sócios dessa empresa. Quando ocorre o falecimento, não há necessidade de inventariar os imóveis um a um no cartório de registro de imóveis; o que se transfere são as quotas da sociedade, seguindo um acordo de sócios previamente estabelecido. Outra alternativa prática e muito utilizada no mercado de locação é a doação com reserva de usufruto. Nesse cenário, os pais doam a “nua-propriedade” para os filhos, mas mantêm o direito de usufruir do imóvel e receber os aluguéis enquanto viverem. Tecnicamente, a propriedade já mudou de mãos no registro, mas o controle e a renda permanecem com quem construiu o patrimônio. No momento do falecimento, basta apresentar a certidão de óbito no cartório para consolidar a propriedade plena aos herdeiros, sem brigas ou novos impostos sobre o valor total. Um cenário real: O custo da procrastinação Pense no caso de um investidor que possui três apartamentos de classe média em uma capital, avaliados em R$ 600 mil cada. No falecimento, sem planejamento, os herdeiros enfrentariam um ITCMD que, em alguns estados, chega a 8% sobre o valor de mercado (R$ 144 mil), somado a cerca de 10% de honorários advocatícios (R$ 180 mil), além de taxas cartoriais. Estamos falando de um custo de saída de quase R$ 350 mil.

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Se a família não tiver essa liquidez em conta corrente — o que é comum, já que o patrimônio está “imobilizado” —, a solução será vender um dos apartamentos. Como o imóvel está em inventário, o comprador exigirá um desconto pesado pelo risco e pela demora da escritura definitiva. No fim das contas, o patrimônio que era de três imóveis se transforma em dois e meio antes mesmo de os filhos tomarem posse. O papel estratégico do corretor e da consultoria A gestão sucessória exige uma visão que vai além da simples compra e venda de imóveis residenciais ou comerciais. O corretor de imóveis moderno atua quase como um gestor de patrimônio. Ao auxiliar um cliente na aquisição de um lançamento imobiliário ou de um imóvel para investimento, é preciso questionar: “Como esse bem será transmitido no futuro?”.